文章图片




运行了二十多年的期房预售制度 ， 正在悄然发生着转变 。 1月7日 ， 北京规划与自然资源委员会网站 ， 挂出了2022年首批集中供地的公告 ， 合计18宗地块 ， 起拍总价为491.8亿元 ， 将于2月中下旬集中成交 。 与以往不同 ， 这次18宗地块再次扩大了现房销售的比例 ， 有9宗地块 ， 50%的项目设置了竞现房销售面积环节 ， 这似乎预示着未来现房（指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 ， 即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房）销售的比例也将进一步提高 。
对此 ， 不少人认为期房往往与质量投诉、房屋烂尾等联系在一起 ， 推进现房模式似乎能很好地解决这些顽疾 。 只不过 ， 对于习惯了期房预售的开发商企业来说 ， 现房模式是否会影响现有的销售逻辑 ， 市场风格是否会在期房与现房间反复切换？购房人是否能接受高于期房的价格购买现房？这些都还需要市场给出答案 。
现象：现房很“上头” 新供地一半要竞现房北京楼市对现房的期待越来越上头“上头” ， 2021年12月第三批集中供地中 ， 劲松地块的出让条件就是办公自持+现房销售 ， 这直接阻挡了不少企业参与竞拍的热情 ， 最终这个放在以前会被“抢”爆的劲松地块 ， 最终被葛洲坝以底价获得 ， 全部要按照纯现房销售 。
一转眼到了2022年 ， 最新挂出的18宗地块 ， 在竞价环节一半都增加了竞现房的要求 ， 现房销售难道要成北京楼市的新常态？
对此 ， 合硕机构首席分析师郭毅向北京青年报记者表示 ， 现有出让政策确实有意提高现房销售比例 ， 但并不意味着新挂出的几宗地块最终会出现现房 。 郭毅解释道 ， 按照当前的竞价规则 ， 只有在房企竞价达到上限后 ， 才会去竞争现房销售的面积 。 那么 ， 这块地在竞拍时是否能够达到地价上限？房企在竞现房销售的环节里 ， 又能竞争到多大比重？都存在着不确定性 。

不过 ， 从政策导向上看 ， 还是明显在倡导更多新盘采用现房销售的方式 。 同时 ， 为了提高开发商积极性 ， 9宗竞现房地块均分布在四环至六环之间 ， 相对较好的位置和更合理的定价 ， 以保证开发商能有一定的利润空间 。
对于习惯了期房预售模式的开发商来说 ， 打造现房产品意味着更慢的资金回笼 ， 多数企业都表示要谨慎观察一下 。
一位top10房企的项目负责人告诉北青报记者 ， 从企业角度讲 ， 如果现房持有比例过大 ， 意味着项目开发的财务成本也要大量增加 。 另外 ， 在销售过程中 ， 也会因为同一个项目既有期房又有现房 ， 拉长整个销售周期 ， 造成节奏断档 ， 营销成本攀升的问题 。 最后 ， 该营销负责人坦言 ， 除非土地成本较低 ， 现房所占比例不高 ， 否则很难算得过账 。
相较于开发商的犹豫 ， 对于普通购房人来说 ， 如果能买到这样的现房产品 ， 却是一个好消息 。 郭毅表示 ， 根据目前的土地出让规则 ， 并没有针对现房单独制定一个指导价格 ， 如果始终是这样 ， 意味着这个地块上的期房部分和现房部分 ， 价格上限都有一个明确的界定 。 对于购房人来说 ， 如果能买到这样的现房产品 ， 意味着可以在两、三年之后用曾经期房的开盘价享受到即买即住的现房 ， 是具有极大性价比的 。
争议：频爆问题 期房预售亟需改革现房在不断增加 ， 很大程度上是由于运行多年的期房预售制度出现了各种各样的问题 ， 特别是2020年以来 ， 房企融资层面不断收紧 ， 三线四挡的设置 ， 造成了大量的房企出现暴雷现象 ， 即便是恒大这样的头部企业 ， 都出现了被破产清算的风险 ， 也造成了全国层面上大量预售在建楼盘出现可能烂尾的风险 。