近期不少惠州的客户都找到我，2021年在惠州购买房产的人群都知道房贷利率高的恐怖，首套房平均达到了6.38%，二套房达到了平均6.8%，个别购房者首套房就已经达到了6.8%，在这样的大背景下，不少人顶不住了。2022年5月份以来，房贷利率最低下探到4.25%，假设贷款80万来算，分期30年等额本息，2021年的月供5125元，2022年的月供3935元，一个月的利息相差了1190元，一年算下来就已经相差了14。

房贷利率本身采用的是浮动利率机制（固定利率基本淘汰），所以随基准利率变化而变化。已经贷款的利率能改吗？分两种情况：7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，其就是最基准率上浮11%左右（5.44%/4.9%1）。假设你的贷款利率就是5.44%，那么即使以后我国首套房平均贷款利率降至为4.9%，你依然要还5.44%的贷款利率。

12月8日以后加基点也一样，往上加的基点永远保持不变，比如5.44%是基于LPR五年期4.85%加59个基点。基准利率发生更改，比如5年期以上贷款基准利率从4.9%降至4.8%，那么上浮比例保持不变，通常来年1月1日起还贷利率将更改为4.8%*111%5.325%，比5.44%低那么一点。10月8日以后LPR也一样，5.44%是在4.85%的基础上加59个基点。

房贷利息的计算公式是利息借款本金*期限*利率。一般银行房贷利率是在央行基准利率的基础上浮动变化的，不同银行的房贷利率也不完全相同。以中国银行房贷利息为例，中行房贷利率在基准利率基础上会上浮15.2%，商业购房贷款首套房利率是5.64%左右，二套房利率是5.88%左右，公积金贷款二套房利率是3.55%左右。最新的贷款基准利率是：1、借款一年以内的利率是4.35%。

1房贷利率是基准利率加上浮比例。如基准利率是4.9%，上浮10%，房贷利率即4.9%×（1 10%）5.39%。2贷款后，上浮比例不影响已贷房款，基准利率才会影响。基准利率随时会变，但利率上浮或打折会一直跟随着这笔贷款，直至还完。1、积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：利息累计计息积数×日利率，其中累计计息积数每日余额合计数。

现在的房贷利率五年以上6.80%，首套房贷利率优惠。大部分银行利率最大优惠可达85折，五年期限以上85折优惠后利率为6.8%*0.855.78%这样你第一年的利息就是30W*5.78%1.734W第二年的利息是（30W1.734W)*5.78%1.634W以此类推。你的贷款额度大，年限又长，造成儿子比老子还大，利息比本金多是非常正常的。