在房价上涨的时候，房贷利率高一点，人们倒还不太在意，毕竟和房价涨幅相比不值得计较。但现在经济增长放缓，房地产市场进入下行趋势，以后房价很难再涨了，房贷利息就成为大家不愿承受的负担了，所以提前还房贷就成为一种现实选择，当然还有另一个原因是存量房贷的利率和当下新购房房贷利率差距有点大。

第二是近年来投资理财收益率整体下降。今年以来，新增房贷利率进入到3时代，而存量房贷利率比较高，往往在5甚至6以上，提前还房贷能为买房者省下一大笔利息。第一是现在存量房贷利率和新增房贷利率之间的利差很大。分析一下，原因主要有三个。为什么会有那么多人想要提前还房贷？今年以来，银行不仅面临放贷难的问题，还要面对一群想要提前还房贷的买房者。为什么要提前还贷？

建议银行参考最新市场利率，尽快降低存量贷款利率，总比逼着大家提前还贷，利息都收不到好，总比让掮客中介天天去打电话推销消费贷经营贷好！最后就是心理上的不平衡，因为现在新增首套房贷利率下调到4以下，而前两年房贷利率普遍5一6。其次是人们投资渠道匮乏，很难找到收益率高于房贷利率的稳定固收产品。否则与房价涨幅相比，这点利率差真不算啥。主要还是房价不涨了！

明白人可能也发现我打了埋伏，一是贷款不是全额的，7成到3成不等二是贷款本金越还越少，利息也越来越少D，所以实际融资成本会比我上面算得要低，嘿嘿。剩下就是怎么选板块和选入场价格而已。一线和强二线则不同，住宅平均涨幅预期真就有10%或以上，而且贷款利息更低，而且还有1.5%—2.5%的年租金回报，所以账是算得过的。所以我为什么反复说三四线城市看都不用看。大家心里有数。但惠州房价未来能年增长12%吗？

大额理财收益多数都有个4%5%，不动产投资收益还得高于这个数，否则直接买理财得了，流动性更好，买房不但交易周期长，持有周期长，还得交各种税费。盖过之后才是贷款购房收益。比如惠州，房价年平均涨幅能不能盖过利率？以前不用，但现在投资不动产必须算成本账。首套房贷利率在6.6%左右，二套房贷利率平均高于7%。惠州一不小心，成了全国房贷利率最高的城市。

比如你买一套房子假设贷款300万，贷30年，你的利息至少需要二百九十万，300万的贷款你实际要还590万，以前大家无感，是因为过去十几年房价涨幅远高于房贷利率，但现在你就要考虑了，你的房价年涨幅能否超过百分之6，如果不能，你的贷款购房就成为赔本买卖。说一个残酷的事实，中国的房贷利率比很多国家和地区都高，日本房贷利率1.03，欧洲平均1.82，中国香港也才2.25，而北京房贷利率高达5.15。