房企1元面值保卫战
由于债务迟迟难以化解，一连串房企即将迎来面值退市时刻。退市后公司控制权是否变更，都不应该影响保交楼的推进。
杨现华/文
5月31日，曾经的千亿房企ST泰禾再次发布预警公告，因股价连续10余日低于1元，且预计20个交易日无法超过1元，公司存在退市的可能。截至5月31日，公司股价连续12个交易日跌停，股价仅剩0.47元/股，退市已经无法避免。
与ST泰禾“同病相怜”的还有多家房企，这些房企已经提前锁定面值退市。在此之前的5月10日，由于股票面值不足1元，曾经的千亿房企*ST蓝光已经收到了交易所的退市通知，成为首家面值退市房企。
这些锁定退市的“ST房企”已经开始引发部分房企的“跟风潮”，有的房企停牌自救，有的则在底部放量拉升，能否守住上市地位成了这些房企当下重要的任务。从止不住的股价看，退市渐行渐近。
2022年年底房企融资通道相继放开，进入2023年后销售也逐渐回暖，房地产行业渐渐走出低谷，龙头房企也渐次走上正轨，但部分爆雷民营房企并未走出泥潭，债务危机难以化解，销售不见回暖，新增融资也难觅踪影，退市成为压垮这些房企的最后一根稻草。
这些房企仍存在大量在建项目，退市后是否影响保交楼的推进也未可知。不仅如此，一连串的房企退市阴云笼罩下，是否又会上演如上一年债务危机那样的连锁反应呢？
房企面值退市成串
ST泰禾是在5月20日发布首次退市预警公告的，在此之前10天即5月10日，*ST蓝光已经发布终止上市公告了。
来自四川的*ST蓝光也曾一度风光，2020年公司的房地产销售额还超过千亿。2021年公司债务危机爆发，销售额腰斩至不足500亿元，2022年销售额更是仅剩下49.36亿元。
2020年，*ST蓝光的归母净利润尚在逾33亿元的历史高位，2022年已经亏损约250亿元，两年合计亏损近400亿元，将上市以来的盈利悉数亏光殆尽。2015年重组上市以来，*ST蓝光合计盈利也不过120亿元左右。
根据公告，截至5月15日，*ST蓝光累计到期未能偿还的债务本息金额合计为425.56亿元。债务重组方案还未明朗，公司已经先行退市了。
在*ST蓝光后半个月即5月26日，ST美置也发布公告，公司股票已经连续20个交易日低于1元。公司股票和*ST蓝光类似，已经停牌等待强制退市的时间表。5月19日起，*ST中天也因连续20个交易日不足1元而收到交易所终止上市通知。
也正是在此前后，一批房企的股价开始连续跌停至1元以下，房企退市潮就在眼前，其中不乏和*ST蓝光一样曾经的千亿房企。早在2017年ST泰禾就宣称销售过了千亿，公司在2019年就爆出了债务危机，截至2022年年底，公司逾期债务为517.09亿元，其中仅利息就接近170亿元。时隔数年，ST泰禾仍未出台债务重组方案。
从5月8日起，ST泰禾的股价就已开始不足1元，5月16日开始连续跌停。即使后续股价连续涨停，也已经不可能在20个交易日内使股价超过1元，公司已经事实上处于退市准备中。
*ST嘉凯已经连续20个交易日股价低于1元，锁定一个退市名额，ST粤泰、ST阳光城和*ST宋都理论上也不能保住上市地位。
面对即将到来的退市潮，部分房企还是选择奋力一搏。有的房企选择停牌重组，有的则在二级市场毫无征兆放量拉涨。比如ST泛海，原本公司股价已经连续15个交易日低于1元，在不断涨停拉升后股价于5月11日收于1.01元/股，之后再度走低跌破1元，5月底公司股价再度连续涨停拉升但股价仍不足1元，5月31日公司股价继续收于1元之下，已经连续14个交易日不足1元，退市警报再度拉响。
与之类似的是金科股份，公司股价在低于1元之后，迅速放量拉升，但截至5月31日股价6个交易日未超过1元。在连续跌停后，*ST新联在5月19日跌破了1元面值，随后连续涨停，截至5月31日已经连续8个交易日涨停，股价已经成功来到1.44元，远离1元面值。
当然，这些股价上涨的房企都有一定的利好，*ST新联控股股东在5月25-29日迅速增持2229万股，占比超过1%；其计划增持1亿-2亿元，距离上限尚有足够大的空间。
金科股份和*ST泛海都发布了增持公告。金科股份表示，控股股东计划6个月内以不超过1.5元/股增持5000万元-1亿元；公司部分董监高和核心骨干计划增持500万-1000万元。
*ST泛海的控股股东已经在5月11-22日增持5275万股，占比达到1.02%；计划增持5000万-1亿元，截至5月22日已经增持了4631万元。两家公司都在公告中称增持是对公司前景的信心，但增持都是在股价1元左右时，护盘的动机也同样显露无疑。
受影响的房企不止上述几家。在面值退市影响下，已经有多家房企股价持续阴跌，1元附近的个股不在少数。2022年由于爆雷房企接连出现，市场一度风声鹤唳，稍有传闻股价便告崩盘。在一连串的房企退市面前，似曾相识的一幕再度袭来。
一方面是保交楼，一方面是债务危局。由于已经出现债务违约，即便房企主要融资通道已经悉数开闸，部分信用较差的房企尤其是民营房企并未获得多少实质的融资利好。在个体房企低迷销售和难以化解的债务面前，这些已经资不抵债或者负债率基本在90%以上的房企早已不堪重负。
危机难化解
在政治局会议明确指出要落实地方政府责任，稳定房地产市场，保交楼、稳民生后，“保交楼”不仅是企业责任，也是各地方政府的政治任务。已经退市或者即将退市的房企还有大量在建项目，在退市前，房企还是在积极保交楼。
以*ST蓝光为例，2022年公司销售面积只有74.73万平方米，竣工面积达到381.52万平方米。在债务出现的2021年，公司竣工面积为402.81万平方米，销售面积达到505.8万平方米。销售断崖式下跌，楼盘竣工面积还未受到明显影响。在未出险之前两年，*ST蓝光的竣工面积也不过500万平方米出头。
ST阳光城的竣工面积较高峰有明显下降，但2021年公司竣工约423.11万平方米，2022年也有约319万平方米。与之对应的是，2021年公司合约销售1838.1亿元，2022年377.29亿元的销售额还不到上一年的零头。
这些爆雷房企手中是没有资金了吗？是，也不是。2022年年底，*ST蓝光账面上的货币资金只有27.47亿元，只是公司逾期债务的零头而已。不过，*ST蓝光账面上还有437.98亿元的合同负债即预收购房款。由于房企接连出现债务危机，这些预收款严格受到监管，只能对接相应的楼盘项目，不能挪作他用。因此，房企只能“望钱兴叹”。
日前，因为无法支付一笔本息合计约1.19亿美元的到期票据，合景泰富集团选择了公开违约。根据之前公告，由于未能按期偿还一笔本息合计为2.12亿元的贷款，由此触发311.63亿元贷款需要按要求偿还。
在违约公告中，合景泰富集团表示，根据地方政府规定，公司绝大部分现金均存入指定银行，并严格预售资金托管，以确保在建项目的竣工。虽预售资金监管已经放松，但对这些爆雷房企而言，实际执行的结果与优质房企大不相同。
新的销售已经跌入冰点，原有的销售受到严格监管，爆雷房企已经基本失去了自身造血能力。2022年年底政策放开房企融资，融资端“三支箭”开闸曾使房企股价大幅上涨，部分房企轻松翻倍。
这并没有使全部房企受益。融资端的利好并没有在爆雷房企得到完全体现。2022年，ST阳光城取得借款收到的现金只有7.97亿元，上一年则有377.2亿元。即使是2023年一季度也只有1.79亿元，政策开闸基本没有对公司融资带来多少实质上的改善。2021年，*ST蓝光取得借款收到的现金147.55亿元，2022年断崖式下跌至5.04亿元。融资全面开闸后，2023年一季度公司这一金额为零元。
这并非个案，上述已经退市和退市边缘的房企大都基本如此。即使没有在退市边缘挣扎的房企，信用较弱的民营房企融资也是并没有明显好转。
以三支箭中的债券发行为例，根据中银证券统计，2023年前20周即截至5月21日，房企国内债券发行总规模为2153.9亿元，同比增加了3.9%。其中，央国企发行规模1981.1亿元同比增长了8.7%，占到了发行规模的91.98%；民营房企发债规模只有172.8亿元，同比下降31.2%，占比只有8.02%。
截至5月21日，房企国内债券总偿还量2328亿元，同比上升21.1%，即净融资额为-174.1亿元。其中，央国企净融资额477.6亿元，民营房企净融资额-651.7亿元。享受到融资政策利好的基本上都是央国企，民营房企的融资寒意并未离去。
国信证券也指出，从融资端来看，2022年年末出台的各项利好政策已逐步传导至房企融资端，叠加销售回款回暖，房企整体到位资金同比有所改善，但多数融资集中在国央企和标杆类民企，资质较弱的民营房企受益有限，仍需警惕此类主体偶发的负面舆情对市场情绪造成扰动。
退市连锁反应
上市公司退市后，其股票虽不能说一文不值，但任何资产一旦失去了流动性，它的价值就会迅速退化，股票尤其如此。退市公司的股票如果确定无法重回资本市场，基本可以认为是一文不值了，这也是濒临退市公司股价仅剩几毛钱的主要原因。
因此，正常情况下，濒临退市公司的股票都会被投资者抛售，互相踩踏造成股价连续跌停。比如在2023年一季度，有着“聪明资金”之称的北上资金就大幅减持了金科股份和ST世茂。
2022年年末，体现北向资金全体股东的香港中央结算有限公司持有金科股份3.12亿股，到了2023年一季度末仅剩下9503万股。2022年年末，香港中央结算有限公司持有ST世茂2866万股，2023年一季度末减少至1357万股，不止腰斩。
无论是出于流动性或是资金安全考虑，减持濒临退市房企股是正常思维。可奇怪的是，在部分指数型基金持股不动时，有的基金还在增持，这是要豪赌濒临退市股可能有逆转的命运吗？
在2022年中报中，华商基金的名字还没有出现在ST阳光城的机构投资者名单中。2022年三季度末，华商基金以684万股现身ST阳光城主要机构投资者行列中，2022年年末该基金以2766万股成为持有ST阳光城最多的基金公司。2023年一季度末，华商基金进一步加仓至5823万股，持股数量翻了不止一倍。
华商基金持有ST阳光城的是华商远见价值和华商乐享互联灵活配置两款混合型基金，这两只基金有着同一个基金经理余懿。有意思的是，2022年9月，余懿成为华商乐享互联灵活配置的唯一基金经理，该基金在2022年四季度就以1762万股跻身ST阳光城前10股东行列。
2023年1月初，余懿又成为华商远见价值的唯一基金经理，一季度末，该基金就以1736万股成为ST阳光城的第10大股东。
与多数房企2022年出现债务危机不同，2021年ST阳光城就已经爆雷。之后公司股东从5万户迅速膨胀至一度逼近20万户。公司股价跌至如今面值退市边缘并不奇怪，奇怪的是，在跌跌不休的股价面前，公募基金的经理选择大手笔买入。ST阳光城退市后，股票将变成“废纸”，拿着并非属于自己钱豪赌的基金经理，到底为谁负责？
与二级市场上的投机行为相比，面值退市房企一旦退市后，由于质押等原因，部分房企控股股东可能失去对公司的控制权。退市后房企能否继续恢复正常经营信心、能否摆脱“甩手掌柜”心态、继续推进保交楼，或许更具有决定性因素。
已经退市的*ST蓝光在2022年年报中公告，由于控股股东蓝光投资控股集团有限公司（下称“蓝光集团”）质押股票已经违约，相关金融机构进行违约处置，截至2023年4月22日，蓝光集团持有*ST蓝光3.56亿股，占比为11.72%，除了质押，由于违约其持股已经处于冻结中，后续拍卖将可能导致*ST蓝光控股权的变更。2021年年末，蓝光集团持有*ST蓝光的比重还在50%以上，正是由于质押违约导致的被动减持，蓝光集团正一步步失去公司的控股权。
截至2022年年末，*ST蓝光尚有计容建筑面积达659万平方米的土地储备，2023年一季度末公司合同负债399.63亿元，基本是购房者预交的购房款，公司开发的项目近百个。
蓝光集团的股份绝大多数不但质押而且冻结，*ST蓝光退市后，这些基本上没有多少价值的股份随时可能易主。债权人基本以金融机构为主，不是企业的经营者，企业的经营者又失去了公司的控制权。
*ST蓝光并非独有现象，濒临面值退市的一众房企往往都有类似情况。截至2023年3月底，另一家曾经的千亿房企ST阳光城的实控人及其一致行动人合计质押占比达到77.69%，合计冻结的持股数量也基本如此。ST泰禾大股东所持股份基本上也都质押和冻结了。
债务违约后，股份高质押导致原大股东可能失去公司控制权，如何保证购房人的利益不受损害是不能不考虑的关键问题。