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今天来聊聊东二环的公园左岸 ， 这个项目最近交房 ， 相关投诉也不少 ， 当然刚交房 ， 就已经有不少房源在二手平台挂牌 ， 可以说很有参考意义 ， 下面聊聊 。
项目情况2018年7月20日 ， 世茂地产以底价28.54亿元竞得宗地2018-17号 ， 平均楼面地价22619元/㎡ ， 纯商项目 。
2019年6月 ， 项目首次开盘 ， 备案852套 ， 其中6套由于样板房不推出 ， 共推出846套 ， 其中高层546套 ， 叠拼300套 ， 高层装修均价36454元/㎡ ， 别墅装修均价38472元/㎡ ， 整体预售均价37342元/㎡ 。
由于当时福州要求摇号 ， 所以项目也采取了摇号开盘 ， 认筹728户 ， 当天高层去化203套 ， 叠拼去化245套 ， 共计去化448套 ， 去化率52.95% 。
2019年10月 ， 项目第二次开盘 ， 推出剩余的3栋高层住宅 ， 242套 ， 备案装修均价37708元/㎡ ， 对比一期高层出现上涨 ， 不过认筹人数较少 。

二手情况项目近期交房 ， 目前二手平台挂出不少房源 ， 价格差异较大 ， 大概分成三个阶段：

87平米：中高楼层 ， 挂牌价3.8W左右
105平米：高楼层 ， 挂牌价4.3W左右
144平米：叠拼中上叠 ， 挂牌价5W左右

分析：从目前的挂牌价可以看出 ， 新盘刚交房 ， 哪些是真正要卖 ， 哪些是恶意抬价 。 同样的户型在差不多的楼层 ， 有的可以挂牌3.8W ， 有的挂牌4.1W ， 有的端头甚至挂牌近5W ， 对于叠拼 ， 有的挂牌4.1W ， 有的挂牌5.2W ， 有的挂牌近6W 。
挂牌价对比对于目前的挂牌价 ， 在二手市场来说并不低 ， 那是否意味着这些购房者都赚了 ， 再对比当初的新房价格看看 。
项目高楼层住宅分两期 ， 2019年上市 ， 均价3.6W-3.77W ， 对于户型而言 ， 端头与中户也有一定差价 ， 取两个楼栋做个参考 ， 项目东端比中户 ， 同楼层单价3.3-4.8K ， 可以说这个价格差并不低 ， 已经接近10% 。

套用上述挂牌价计算看看：
87中户：目前中高楼层3.8W ， 当初3.5W ， 2年半时间 ， 涨幅9% ， 目前未满二 ， 实际买家出的金额更高 ， 不过对于当初的购房者而言 ， 按贷款年5%计算 ， 可能仅仅做到保本 ， 甚至略亏 。
105端头：目前高楼层4.3-4.7W ， 当初3.8W ， 2年半时间 ， 涨幅13%-23% ， 如果按存在的4.3W挂牌看 ， 已经与周边其他次新房价位差异不算太大 ， 但是13%幅度依然是保本 ， 当然对于挂牌4.7W的 ， 看上去有额外利润 ， 但是已经有同类型挂牌更低 ， 同时500W ， 买一个东二环105平三房 ， 这已经是目前东二环最典型的尴尬局面 。

看完高层住宅 ， 看看当初的叠拼利润 ， 项目分上中下叠 ， 其中中叠单价最低 ， 非端头的户型 ， 均价3.37W ， 上叠非端头3.77W ， 比高层住宅单价没有太大差异 ， 甚至更低 ， 可以说叠拼的优势非常明显 。
目前的二手挂牌价 ， 差异较大 ， 中叠4.1W ， 上叠5.2W ， 下叠6.1W 。
做个差价计算 ， 由于实际房源没有一个个询问 ， 全部当作非端头计算 ， 中叠差价7K ， 涨幅20% ， 上叠差价1.4W ， 涨幅26% ， 下叠差价2W ， 涨幅50% 。
从叠拼的计算 ， 虽然这些挂牌价 ， 仅仅是挂牌 ， 真正成交多少 ， 有很大差异 ， 所以计算也只是一个参考过程 ， 不过从对比可以发现 ， 叠拼存在一定套利空间 ， 当初单价最贵的下叠套利最多 。