日前 ， 四部委发布通知 ， 决定将由自然资源部门征收的上述四项非税收入 ， 全部划转给税务部门负责征收 。其中河北、上海等七地自7月1日开始试点 ， 2022年1月1日起在全国全面实施这项征管划转工作 。

土地出让金由税务部门征收 ， 会给房地产造成什么影响？对此基本上有三种观点：

观点一：此举意味着中央马上要收走土地出让金了 ， 地方卖地冲动没了 ， 财政收入受到很大影响 ， 然后要地方要开征房地产税补这个缺口 。

【费改税的内容及意义_费改税的利弊】观点二：通知中明确提到 ， 土地出让金等分配机制不变！这次只不过是换了一个征收主体 ， 这笔钱肯定还是地方支配的 ， 对房地产市场不会有实质性变化 。

观点三：这次土地出让金收入转税务部门收取 ， 目的其实就是改变过往收钱和花钱的都是同一个部门 ， 在制度上降低腐败的可能 。

短期内 ， 大观君基本认同第三种观点 ， 但如果放到一个更长远的视角 ， 可以说 ， 即便是“房产税” ， 也只是本次综合改革中的一小部分 。

对此 ， 我们可以简单解析一下 。

既然大家都关心房产税 ， 那就先从房产税说起吧 ， 关于这个话题 ， 已经讨论不下十年了 ， 但进展甚微 ， 对此 ， 有人认为是立法程序复杂 ， 有人认为牵涉范围太广 ， 也有人认为对地方财政触动太大 ， 这些因素都有道理 ， 但最主要的 ， 还是征收房产税还需要解决一个法理问题 。说到这里 ， 我们需要纠正一个概念 ， 那就是这个税种正式的名称是“房地产税” ， 因为严格意义讲 ， “房”是贬值的 ， 真正升值的是“地” ， 因此 ， 征收“房地产税” ， 这里面的“房”相当于形容词 ， 用来修饰的是“地产税” 。

那么问题来了 ， 土地增值了不假 ， 但土地这项财产并不是业主的 ， 而是国家的 ， 因此 ， 国家要征收房“地产税” ， 应该找地主去呀 。

对此 ， 有人会说 ， 土地虽然是国家的 ， 但使用权却是业主呀 ， 所以找业主收也说得过去 。这就更有问题了 ， 业主可以理直气壮地说 ， 我们买房的价格 ， 已经包含土地出让金了 ， 为什么还要征税？

所以 ， 要征收房地产税 ， 首先要解决这个法理问题 ， 而要解决这个法理问题 ， “费改税”是必须要经历的一个过程 ， 如今的这个举措 ， 就是“费改税”的一个前奏 。而且 ， 这个改变也有一定的现实意义 ， 因为早年土地批租的期限不是很长 ， 部分地区有的批租期已经届满 ， 根据现行法律 ， 续延是必然的 ， 但如何收费却是一个悬而未决的问题 ， 顺势推行“费改税” ， 时机不错 。

但这次的举措 ， 绝不仅仅只是推动房地产税这么简单 ， 更大的可能是以此为契机 ， 推动税务置换 。

对此又该如何理解呢？

这就要从大的政策上来解读了 ， 目前国家要推动经济“脱虚向实” ， 但实操中推动却很困难 ， 原因很简单 ， 如果把财政收入比作“币”的话 ， 土地收入是虚币 ， 实体经济是实币 ， 目前很多地方主政者口头上支持“实币” ， 但行动上只想拥抱“虚币” ， 因此 ， 目前的状态是“虚币驱逐实币” 。

如何改变这种状态 ， 税务置换就是破局之处 这个改变要分四步：

1、 土地财政改由税务征收 ， 其它不变；

2、 收了一段时间后确定基数后推行税改 ， 土地财政大头为中央税 ， 企业及个人所得税、增值税等大头为地方税；

3、 税务结构置换以后 ， 地方为多征税必须发展经济 ， 甚至会请求中央降低土地税以帮助企业降成本 。