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文/谢逸枫
中国房地行业冷暖 ， 折射出政策、市场、开发商、购房者的弱点 。 爱给房地产造词的万科2022年提出一个新观点 ， 房地产已经进入到黑铁时代 。 说句实在话 ， 万科这样的口号 ， 对促进房地产行业平稳、健康、长期发展没有实质性意义 ， 简单讲是小丫鬟矫情 。

某个经济学家自2018年开始 ， 到现在还在危言耸听的讲：
一是房地产基本面变了 ， 房地产逻辑变了 。
二是房地产黄金期已经结束 ， 房价单边上涨已经结束 。
三是未来房企80%会死掉、80%城市不值得投资、80%的城市房子都是烂房子 。
可笑的是年年说下一个周期 ， 可能等他死了 ， 都不会实现预判 。
笔者认为 ， 以短期的楼市调控 ， 产生的房地产市场波动、房企的调整 ， 作为对未来房地产长期发展的判断 ， 非常不科学、不合理 。 对于已经发展23年 ， 国民经济第一大支柱产业 ， 处于发展中水平的房地产 。 不管是对房地产黄金时代、白银时代、青铜时代、 黑铁时代判断 ， 都是非常片面的 。

按照万科郁亮年喊出的房地产进入黑铁时代的背景看：
第一是房地产行业进入缩表出清阶段 ， 具体来说就是去金融化、去杠杆化、去债务化 ， 金融资源集中房地产易生泡沫、危机、风险 。
第二是房地产行业进入新的发展模式 ， 概括为一个中心三个基本点 。
一个中心指解决老百姓居住问题 ， 三个基本点分别为 ， 一是房住和不炒 ， 解决合理居住需求 ， 同时调控还会长期化 ， 以防止房价过快上涨 。 二是租购并举 ， 解决大城市的住房问题 。 三是人、地、房匹配 ， 人口净流入多的城市 ， 增加住宅用地指标 ， 缓解、平衡供需矛盾 。
在这样的市场大背景下 ， 判断房地产未来会有五个大变化：
第一是市场分化越来越明显 ， 说白了就是城市与城市之间的分化 ， 城市内部之间的分化 ， 房企与房企之间、上市房企与上市房企之间、国企、央企与民企之间的分化 ， 大、强者恒强 ， 小、弱者相消亡 。
第二是房地产销售规模将会大规模萎缩 。 房地产行业、房企、业绩、盈利的增速开始放缓 ， 逐渐转向房地产行业、房企、业绩、盈利的规模开始萎缩 。 2021年全国房地产行业的新房销售面积17亿平方米以上 ， 总成交额再创新高达到18万亿元 ， 超过2020年 ， 应该是历史大顶 。
第三是房住不炒 ， 投资房地产将会被“持续打压” 。 按照万科的说法 ， “尽管政府可能会放开部分购房限制” ， 但是“房价涨幅限制还会保留 ， 政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机” 。
第四是大城市的住房供应量将会“激增” ， 供需矛盾会被缓解 ， 不要指望“房价再次大涨”了 。 中国的大城市以前之所以房价上涨 ， 主要是“人口流入太大 ， 但土地供应太少” ， 是供需不匹配造成的 。
第五是房企的自我调整 ， 从战略、组织、人、机制和文化五个方面切入 。 为了应对这种变化 ， 万科要从战略、组织、机制、人、文化方面进行调整 ， 节衣缩食、战时氛围 ， 一切工作围绕跌回稳提升、缩表出清和长肌肉三项主要任务展开 。
只能从打赢仗的队伍里面选拔干部 。 管理人员都要全部下沉 ， 身先士卒 。 投资纪律、各项底线纪律都要牢牢坚守 。 做专业高手、全能冠军、长跑胜将的要求 。 实则是意图拔高公司经营和服务的权重 。 这个时代可能纷争更多 ， 市场竞争更加激烈 ， 加剧房地产圈的内卷 。