精装修均价不足2.3万元/㎡！江宁又一全新楼盘开售！

NO.1|一

最新消息是，江宁新盘德信星辰已取得6#、22#两栋高层的销售许可，共计208套，建筑面积分别为89、107平米。全装修均价21752元/平米，另可选1000元/平米升级装修套餐，全套均价22700元/平米，预计2023年下半年交付。

按照最低首付30%计算，预估总价约为每套200万至240万元，首付约60万至72万元，针对的是住房需求迫切或刚开始装修房屋的人群。

①89㎡，三房两厅一卫：方正格局，双开间，南向，所有卧室均带飘窗，卫生间干湿分离，200万左右可购。

②107㎡三房两厅两卫：在89㎡基础上升级居住体验，双阳台设计，客厅面宽6.4m，适合新装修客户，此户型240万左右可入手。

项目精装修升级套餐约1000元/㎡，包含兰舍新风、日立中央空调。

社区建有聚心环、同盟国、养老院等，满足不同年龄段业主的生活、休闲需求。

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NO.2|贰

德信星辰位于秣周东路与济阴大道交汇处，属于老东山桥街区软件大道几号线，但又在正方新城规划单元内，该街区位于九龙湖、三山街区南侧，紧邻东大九龙湖校区、南京同仁医院等江宁多个坐标区，距离正方中路地铁站也不远。

我在百度地图上量了一下距离，从宁丹大道到软件大道，大约15公里，开车大概需要25分钟。宁丹大道江宁段畅通无阻，主要堵车在铁心桥路段。目前宁丹大道正在进行改扩建，扩建完成后，出行时间将进一步缩短。

德信星辰距离S1线济阴大道站约2.8公里（非直线距离），开车到地铁站大概需要7-8分钟。济阴大道站为双地铁交汇处，目前S1线已通车，5号线正在建设中，未来双线地铁出行会相对便捷。

周边有秣周东路、济阴大道、将军大道、宁丹大道等主干道环绕，还有机场高速、绕城高速贯穿东西南北，秣周东路可直达江宁砂之船奥特莱斯、三号线秣周东路站、上秦淮湿地公园等。

项目与长青山、景龙山隔街相望，北侧为规划中的小学用地，德信星辰B地块还将建设幼儿园，未来孩子们在家门口就能上学。

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NO.3|三

以上就是德信星辰的基本信息，现在我们来对比一下，看看这个属性到底怎么样。

我查了控制性规划，德信星辰虽然在正方新城控制性规划范围内，但传统上被划分到人们心理认同感更强的东善桥片区。

从区位上看，还是比正方新城弱一些，包括城市界面。不过东山桥比正方新城离九龙湖、将军大道更近，东山桥有一些安置房，周边生活氛围还是比较浓厚的软件大道几号线，和江苏软件园的楼盘项目一样，距离地铁都有一定距离，开车过去没什么压力。

我们先来看看周边的房产价格：

1.正坊中路地铁站周边↓↓

①绿地理想城：仅剩17栋推，仅88套，面积95㎡-105㎡，前期毛坯房均价2.3万元/㎡，由于项目2016年拿地，价格已无太大参考意义。

②徐汇G03地块：新拿地项目，比绿地更靠近地铁，毛坯房限价24100元/平米，精装修限价26000元/平米，加上升级精装修套餐，预计售价可达27000元/平米。

2.江苏软件园↓↓

①荣盛骏峰：目前主营现房销售，均价2.2万元/平方米，与绿地理想城同期拿下该地块。

②联发云栖：精装修均价23540元/㎡，无装修套餐。

③山雨春风：预计3月份7号、11号开盘，建议价2.3-2.5万元/㎡，另有精装修套餐可选。

德信星辰升级改造后的均价在2.3万元/平米左右，与江苏软件园高端住宅价格接近，总价在200万元左右，也更贴近有急需人群，与禄口高端住宅价格差距不是很大，如果是买来自住，还是值得考虑的。

至于倒挂的情况，毕竟其与对标楼盘的区位还是有一定的差异，很难直接评估和比较。

周边二手房不好比较，东鸿花园是安置房，均价1.6万，德信星辰是商品房，优点是小区比较大，2000多户，以后居住氛围还不错，周围也有些工厂。

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