一直以来，我都很佩服两个奥沙利文。一个是斯诺克世界的天才罗尼·奥沙利文，单杆147分史上最快；另一个就是《城市经济学》的作者，一直致力于经济学研究亚瑟·奥沙利文教授。奥沙利文教授所研究的领域设计城市土地利用、环境保护和公共政策，在《城市经济学》第六版中，教授为了充分展示近十五年来城市经济理论、经验分析和政策演化的最新发展，他推翻了前几个版本的写作思路，建立了新的城市经济问题研究框架，全面地反映了城市经济学各个领域的最新研究成果。书中字里行间都流露出奥沙利文教授严谨的治学风格、不断创新的精神和诚恳的研究态度。令人读过之后不仅感叹，能条分缕析城市经济学的大小问题，让经济学变得如此生动有趣，浅显易懂的学者，真是让人佩服不已。

　　下面，为了和本月主题：问鼎房地产相匹配，就着重谈一谈读第2、第5篇时的感想与体会。

　　第二篇是土地租金与土地利用模式。在这一部分，作者主要通过分析市区的土地利用模式和市场力量和政府政策来研究城市空间结构。

　　第六章讲的是城市土地租金。我们可以发现，近现代越来越多的高楼以飞快的速度拔地而起，不论是发达国家还是发展中国家，只要是经济较发达的地区，建筑物高度总是在逐渐增加。在广州，典型的就是天河区珠江新城区域。西塔、小蛮腰，一个比一个高。目前广州百米以上的超高层建筑有三百六十多栋，而去过苏州的朋友也都知道，虽然当地规定新建居民私有住房建层数不得超过两层，但是高层建筑仍旧是这座园林城市的一个挥之不去的问题。高层建筑一直是城市用地的紧缺和人口增多的产物。随着城市的不断发展，可利用的土地资源越来越少，高层建筑的发展成了必然。但同时也带来了诸多问题。比如新旧楼区采光权的争端，消防安全问题、地面下沉问题和热岛效应等。等产量曲线（isoquant）描述了写字楼企业对建筑物类型的可能选择，高层建筑需要更多的资本投入以提高承重能力和购买垂直运输设备，因此等产量曲线的斜率为负。在寸土寸金的城市，当土地价格上涨，企业将用资本替代土地，该过程被称为要素替代性。要素替代的一般影响是，它提高了写字楼的土地竞价租金额。这就意味着，当我们靠近市中心时，土地价格将以递增的速度上升。土地价格的迅速上涨又会激励更多的要素替代，其结果是城市中心附近修建的高层建筑越来越多。

　　剩余原理告诉我们，土地的竞价租金等于总收入中超过非土地成本的部分。为了应对高土地价格，在要素替代作用下产生了高层建筑。要素替代所导致的生产成本的节约，提高了土地竞价租金。

　　第七章讲的是土地利用模式。这一章里主要讲述了在现代都市区内，就业主要分布在CBD、城郊次中心和“其他任何地区”。这种分布使得就业可以在城市的任何地方——广泛地分布在整个都市区内，并使大部分居民在远离市中心的地区工作和生活。这一章节首先描述城市就业和人口的空间分布，然后回顾100年前城市的各种真实形态，分析城市转型背后的市场力量并讨论城市蔓延的原因及影响。

　　在书中城市密度一节，作者比较了世界若干城市的人口密度。让我惊奇地发现，广州竟然排在第三位，几乎与香港持平（而现实情况是，香港的楼房密度和建筑高度往往看上去比广州高得多）！但从整个图表可以看出，亚洲城市位于最前列，美国城市位于最末端。纽约是美国人口密度最密集的都市区，但它的密度仅为广州的1／7。由此我们可以推论，中国的购房者压力比美国人的大得多。美国政府的诸多政策鼓励大都市区以低密度模式发展，但同时美国也是一个以市场经济为主的国家，这也就解释了为什么中国房地产热比美国的更热，而多数中国人愿意去投资房地产的美国城市，或者说比较多中国人聚居的美国城市，当地的地产价格往往一路攀升。

　　房地产，除了土地及其产权外，其上所附属的“房”也是格外重要。在《城市经济学》的第五篇中，作者主要探讨了城市住宅市场经济学，并评估不同住宅政策的价值。第13章解释了为什么住宅不同于其他产品：住宅是异质品和耐用品，从一套住宅迁移到另一套住宅需要较高的成本。住宅市场的过滤模型解释了引起住房质量渐次降低档次以供应给收入更低家庭的经济推动力。住宅具有差异性，用特征价格评估方法研究住宅市场，可以发现决定着住宅的均衡价格的是以下几种因素：基础价格、易达性价格、面积、房龄、空气质量和学校。比如广州各地的房地产价格中，同属于天河区的珠江新城地区的基础价格就比车陂那边的高得多。珠江新城位于CBD的中心位置，有江景，交通便利，许多大型写字楼也在那里（上下班方便）。车陂地区距离CBD则比较远，所以楼盘价格没有那么高，保障性住房福利房也选址在那里。当然了，并不是所有情况都是这样，也有很多其他因素影响。譬如同一开发商的同一期的同属于珠江新城区域的楼盘，一开始价格都很高，但是后期发现，面向江景和小蛮腰的楼盘价格反而上升空间不高，这是因为小蛮腰作为广州电视塔，有高强度的辐射的缘故。另外，华附、广雅等学校附近的楼盘价格往往比较昂贵，这是由于广州按照地段分配原则升中学。

　　虽然《城市经济学》这本书主要是根据美国各大城市的情况编写的一本书，有些部分并不能直接应用于中国城市经济的解释，但是仍旧具有相当的借鉴意义和研究价值。

　　下面归纳一下本书中的城市经济学公理。城市经济学第一公理：通过调整价格实现区位均衡。城市经济学第二公理：自我强化效应产生极端结果。城市经济学第三公理：外部性导致非效率。城市一直是文明的摇篮，在黑暗中散发光和热。——TheodoreParker我宁愿醒来以后无处可待，也不愿在地球上热和一座城市居住。——SteveMcQueen城市，就是这样一个令人爱恨交加的综合体。她们推动着经济的发展，也存在着种种问题。对于房地产而言，是无可厚非的载体又是滋生罪恶的源泉。